El culpable de la crisis de la vivienda en Hawái son las restricciones oficiales

Honolulu, Hawái, Oceanía.- Sigue aumentando la evidencia de que el uso de la tierra, la zonificación y otras restricciones relacionadas con la construcción de viviendas son la fuerza principal detrás de los precios de la vivienda en constante aumento en Hawái.

Jensen Ahokovi, investigador asociado del Grassroot Institute of Hawaii, señalo que, sin embargo, muchas personas en Hawái llevan años culpando de la crisis de vivienda del estado a los «forasteros», personas de otras partes de los EE. UU. o de países extranjeros.

Un informe de política reciente del Grassroot Institute of Hawaii, «The ‘outsider’ Theory of Hawaii’s Housing Crisis», muestra que esta creencia está lejos de la realidad, según un análisis de datos de los 50 estados, el Distrito de Columbia y más de 2300 condados.

Utilizando datos de ventas de viviendas de la Oficina de Traspasos de Hawái y un nuevo conjunto de datos de registros de evaluación de impuestos a nivel nacional proporcionados por el Centro de Vivienda AEI en Washington, D.C., el informe no encontró un patrón significativo entre los compradores «externos» y los precios medios de la vivienda en Hawái. o en cualquier otro lugar.

Sin embargo, el informe encontró una fuerte correlación entre los altos precios de las viviendas y el uso de la tierra por parte del gobierno, la zonificación y otras regulaciones relacionadas con la construcción de viviendas.

En el estudio, hay un gráfico de dispersión de los 50 estados que muestra una correlación lineal y positiva estadísticamente significativa entre los precios medios de la vivienda a nivel nacional y la restricción del uso de la tierra. El gráfico se basa en una investigación proporcionada por el índice de libertad de uso de la tierra del Instituto Cato, que en 2021 clasificó a Hawái en el puesto 44, o entre los más onerosos.

El índice de Cato es una extensión del muy respetado Índice de Regulación del Uso de la Tierra Residencial de Wharton, o simplemente el Índice de Wharton, desarrollado por Joseph Gyourko y otros economistas de la Universidad de Pensilvania.

La herramienta metodológica del Índice de Wharton es encuestar a los funcionarios de planificación en los condados de todo el país sobre temas como la participación pública en el proceso regulatorio, la variedad de reglas utilizadas para regular el mercado de la vivienda y los resultados de las restricciones “como cambios en los costos de el desarrollo de lotes y la cantidad de permisos de rezonificación solicitados por los desarrolladores”. En 2018, la encuesta abarcó 2400 condados, pero excluyó Hawái.

A principios de este año, los investigadores de la Organización de Investigación Económica de la Universidad de Hawái señalaron que “los precios de las viviendas en Hawái se encuentran entre los más altos del país” y decidieron probar la teoría de que las regulaciones gubernamentales tienen algo que ver con esto. Así que aplicaron el índice de Wharton a los cuatro condados de Hawái y descubrieron que «las cargas normativas promedio en Hawái son significativamente más altas que las que se encuentran en cualquier otro estado».

Otros estudios que han hecho conexiones similares incluyen:
>> En 2021, Jaehee Song de la Universidad de Yale descubrió que las restricciones de lote mínimo, que determinan el tamaño mínimo de lote permitido para la construcción, “desempeñan un papel importante en el aumento de los precios de la vivienda y la limitación de la oferta de vivienda”.

>> En 2019, el experto en políticas de uso de la tierra Randal O’Toole encontró «una fuerte correlación negativa entre la planificación de la gestión del crecimiento y la asequibilidad de la vivienda». Señaló que en 2018, “18 de las 20 áreas urbanizadas menos asequibles de 437 en todo el país, con una relación valor-ingreso superior a 5,8, estaban en California, Hawái y Oregón. Los otros dos eran Boulder, Colorado y Flagstaff, Arizona. Es justo decir que prácticamente todas las 45 áreas urbanas con una relación valor-ingreso superior a 5,0 practican alguna forma de gestión del crecimiento.”

>> En 2018, los economistas Edward Glaeser de la Universidad de Harvard y Gyourko de la Universidad de Pensilvania escribieron: “La conclusión general de la investigación existente es que la regulación local del uso de la tierra reduce la elasticidad de la oferta de viviendas y que esto da como resultado una menor cantidad de viviendas. vivienda, precios más altos de la vivienda, mayor volatilidad de los precios de la vivienda y menor volatilidad de la nueva construcción.”

Glaeser y Gyourko también observaron que «las investigaciones empíricas de los costos y beneficios locales de restringir [la construcción de viviendas] generalmente concluyen que las externalidades negativas no son lo suficientemente grandes como para justificar los costos de la regulación [de la vivienda]».

>> En 2017, Vanessa Brown Calder del Instituto Cato encontró que “en general, los estados que han aumentado la cantidad de reglas y restricciones sobre el uso de la tierra tienen precios de vivienda más altos.”

>> También en 2017, Gyourko y el economista de la Reserva Federal Raven Molloy realizaron una revisión de investigaciones anteriores sobre vivienda y encontraron que «la gran mayoría» concluyó que «las ubicaciones con más regulación tienen precios de vivienda más altos y menos construcción».

>> En 2009, cuatro economistas escribieron en la revista académica Cityscape del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. que de 1988 a 2005, las políticas de zonificación inclusiva en California tuvieron “efectos medibles” en la vivienda en las jurisdicciones que las adoptaron, específicamente: “El precio de viviendas unifamiliares aumenta y el tamaño de las viviendas unifamiliares disminuye.”

>> En 2009, un grupo de investigadores descubrió que en seis áreas metropolitanas de EE. UU.
(Hawái, es un territorio en Oceanía, dependiente de Estados Unidos)

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